Какие форматы складской недвижимости соответствуют концепции well-being

Пандемия и кризис 2020 года помог экспертам по недвижимости понять, что продаются в первую очередь идеи, а не квадратные метры. Концепции решают все. Последние два года рынок недвижимости развивается на стыке sharing-economy и well-being. ГК «БестЪ» на закрытом деловом завтраке BestBreakfast представили форматы недвижимости, наиболее перспективные в плане инвестирования. Одним из представленных направлений была складская недвижимость.

Self-storage — склад для личных вещей

Долго склады self-storage считались нишевыми, не соответствующими российскому менталитету. Неожиданно для многих в 2021 году было реализовано несколько проектов складов для хранения индивидуальных вещей. На рынке Санкт-Петербурга рост такой коммерческой недвижимости составил порядка 40-50%.

Общепринято в статистических данных указывать количество складов, приходящееся на 1 млн. жителей. По этому показателю самые крупные мегаполисы РФ Москва и Санкт-Петербург отстают от крупных городов развитых стран. Эксперты ГК «БестЪ» решили, что такой показатель не репрезентативен, так как склады существенно отличаются размерами. Они взяли данные Knight Frank, FEDESSA и на их основе рассчитали площадь складов self-storage на 1000 горожан.

Обеспеченность горожан складами индивидуального хранения (на 1000 жителей):

Российские мегаполисы по количеству складов self-storage стремительно приближаются к европейским нормам. Так только за год обеспеченность петербуржцев боксами для индивидуального хранения выросла с 6,4 м² на 1 тыс. жителей до 11 м² Заполняемость боксов составляет 85-90%. Если темпы роста сохранятся, то насыщение наступит уже в 2025 году.

По данным ГК «БестЪ» в СПб сейчас 115 площадок формата self-storage. В этой нише работает 46 операторов, из которых 19 — сетевые. В марте 2022 года ожидается запуск самого крупного проекта года формата self-storage. Это склад на Московском шоссе от оператора Prostor.

Для повышения привлекательности инвестирования в self-storage необходимо сформировать у горожан лояльность к таким складам. Их нужно убедить перевезти вещи с балконов и гаражей в специально оборудованные боксы.

Склады dark-store для быстрой доставки

Торговля все больше уходит в онлайн. Потребители выбирают удаленные покупки и доставку до двери. По оценкам экспертов в 2021 году прирост рынка e-commerce составил 45 %. Его оборот оценивается в 3,5-3,9 трлн. руб. E-commerce потребовались дополнительные площади складов "последней мили". Сейчас примерно половина сделок со складской недвижимостью приходится на dark-store. Исходя из роста онлайн-торговли, особенно в секторе фуд-ритейла, потребность в быстрой доставке, а значит и в складах "последней мили" будет только расти.

Ранее в России работали единичные склады формата dark-store. За год их площади увеличились в 2,5 раза. В этом направлении активно развиваются «Самокат», ВкусВилл, «Яндекс-Лавка», «Магнит.Доставка». Составить им конкуренцию надеется СберМаркет, который намерен строить dark-store совместно с Ашаном и Метро.

Фулфилмент-центры

Крупные автоматизированные склады предназначены для выполнения всех операций с грузами. В многоэтажных фулфилмент-центрах можно принимать и размещать товары, сортировать их, комплектовать заказы.

Площади фулфилмент-центров нередко достигают 150-200 тыс. м² Наиболее крупные центры принадлежат компаниям-гигантам OZON, Wildberries, AliExpress.