Московский регион побил восьмилетний рекорд по объемам ввода складской недвижимости

Консалтинговая компания NF Group опубликовала данные, согласно которым объем введенных в 2022 году в эксплуатацию складских площадей в столичном регионе составил 1,95 млн м² (рекордное значение за период 2014-2022). При этом общий объем сделок на рынке за год достиг 1,67 млн м², что на 40% ниже, чем в 2021 году. Средние арендные ставки составили 5500 руб. за м² в год. Количество вакантных площадей за год снизилось на 1,8% (с учетом субаренды). В будущем году специалисты прогнозируют снижение объемов вводимой недвижимости до 1,6 млн м², объемов сделок — до 1,5 млн м² и увеличение вакантных помещений на 2-2,5%.

Обзор столичного складского рынка за 2022 год

В числе рекордсменов, арендаторов и собственников помещений, попавших в перечень введенных в эксплуатацию складов, попали крупнейшие компании-ритейлеры:

Большая доля площадей приходится на объекты, оборудованные офисными помещениями, складскими стеллажами, пандусами, инженерными системами и коммуникациями. Строились эти склады по системе built-to-suit, по заказу компаний из сферы онлайн-торговли. Рекордные показатели ввода стали результатом заключенных в минувшие два года сделок с представителями e-commerce. В связи с выполнением обязательств застройщиками, на грядущий год NF Group прогнозирует спад количества вводимых складских площадей с сокращением показателей на 20%.

Особенности сделок по аренде складских помещений

В середине минувшего года было зафиксировано значительное увеличение сделок по субаренде и сокращение площадей, занимаемых компаниями-арендаторами. Однако во втором полугодии эта тенденция пошла на спад, и вакансия складских помещений сократилась до 1,8%. Доля субаренды в Московском регионе с середины до конца 2022 года снизилась с 300 до 50 тыс м². Арендные ставки на протяжении всего года демонстрировали тенденцию к росту, но к концу периода стабилизировались и вернулись к уровню 2021 года.

Совокупный объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона снижался на протяжении первых трех кварталов. Итоговый показатель за год оказался на 40% ниже аналогичного за предыдущий, 2021 год. В четвертом квартале наметилось заметное улучшение, но на будущий год специалисты прогнозируют снижение объемов сделок еще на 10-15% по сравнению с текущим периодом.

Доля сделок в формате built-to-suit уменьшилась в шесть раз по сравнению с 2021 годом, при этом ситуация с готовыми площадями не столь катастрофична. В итоге снижение спроса на складские помещения стало следствием снижения сделок по built-to-suit, которое, в свою очередь, является результатом повышения расценок на строительство складов в 2022 году и общей экономической нестабильности.

Сделки со складской недвижимостью в Московском регионе

44% от общего объема сделок по складской недвижимости - доля предприятий сферы онлайн-торговли. Объем сделок по аренде и субаренде с предприятиями розничной торговли сократился в пять раз по сравнению с прошлым годом, и в семь с половиной раз — в абсолютном выражении. Существенно вырос объем инвестиций в сферу сделок со складской и промышленной недвижимостью. По столичному региону этот показатель составил 72,6 млрд руб. в 2022 году по сравнению с 46,7 млрд руб. в 2021 году.

Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко констатирует серьезные изменения, которые в течение минувшего года были зафиксированы на рынке складской недвижимости. В первой половине года отмечался спад по совершаемым сделкам, уход иностранных игроков с рынка. К концу года доля вакантных площадей стала снижаться, при этом оптимизм внушает крупный рост инвестиций в эту сферу недвижимости.