Оптимистичные прогнозы экспертов рынка складских площадей

Перспективы и нынешнее положение на рынке складской индустрии обсуждались 25 августа экспертами на вебинаре, организованном компаниями CORE.XP и Циан. От консалтинговой корпорации по недвижимости CORE.XP в качестве эксперта выступил Антон Алябьев, а от Циан — Александр Павленко. По итогам мероприятия были сделаны выводы об отсутствии катастрофической ситуации на рынке. Мало того, участники складских сделок могут рассчитывать на выгодные условия для их осуществления, а рыночные показатели в целом близки по значению к характеристикам двух-трехлетней давности.

Глобальный обзор рынка и ситуация с городскими площадями

Антон Алябьев считает, что рынок находится на пороге нового цикла, о чем свидетельствует падение спроса на складские помещения, увеличение ставок и снижение доли сегмента online-торговли. На основании прошлогоднего рыночного роста в начале 2022 года строились самые радужные прогнозы, но февральские события разрушили все планы. Фактически рынок складской недвижимости начал выходить из ступора только в мае. За первое полугодие было реализовано только 760 тыс. м² площадей класса «А», а в августе уже – 2 млн. м². 59% этих цифр приходится на столицу, остальные распределились между Екатеринбургом, Ростовом-на-Дону, Нижним Новгородом, Санкт-Петербургом и Новосибирском.

Другой важный аспект — снижение в числе новых потребителей складских помещений доли предприятий e-commerce, которые уже скупили и арендовали около 3 млн. м² площадей. Сегодня на первый план выступили представители food-retail, на чью долю приходится более трети всех запросов.

Александр Павленко проанализировал состояние городской логистики. Согласно статистике, во время локдауна спрос на городские склады и помещения свободного назначения снизился до 60% и 40% соответственно по сравнению с доковидными показателями. Мартовский спад составил 60-70% и 80% соответственно по тем же позициям. Эксперт называет разные причины падения спроса; в эпоху локдауна отсутствовала техническая возможность для развития рынка, сегодня же возможности имеются, но людей пугает неопределенность. Сильнее других «пострадал» рынок Московского региона, где спрос снизился на 34-56% в зависимости от района.

В других крупных городах ситуация сложилась иначе:

Наряду со стабилизацией спроса эксперты отметили продолжение строительства новых площадей. Так, строятся запланированные ранее объекты класса «А», в Москве сдано уже 619 тыс. м², в регионах — 708 тыс. м². Сейчас реализуются проекты прошлых лет, так что в обозримом будущем объемы строительства складов могут ощутимо снизиться.

Худшие опасения не подтвердились и рынок постепенно нормализуется

Многие опасались падения рынка складской недвижимости вследствие ухода из страны иностранных инвесторов, покупателей и арендаторов. Однако по факту оказалось, что их доля в общем количестве пользователей площадей составила не более 15% от общего количества игроков в Москве и до 8% в регионах. При этом ряд компаний ушли с рынка формально, передав часть активов отечественным партнерам.

Постепенно растут объемы свободных складских площадей. В частности, в Московском регионе доля пустующих помещений класса «А» увеличилась с 1,8% от общего объема в первом квартале 2022 года до 3,8-4,8%. Специалисты прогнозируют дальнейший рост показателей до 5-6% к концу года. Также на московском рынке появились новые предложения в части городских складов. Так, объемы вакансий помещений свободного назначения выросли на 3%, складских площадей — на 24%. Соответственно увеличились процентные ставки и стоимость аренды квадратного метра. Одновременно с ростом цен на городские склады зафиксирована тенденция к снижению арендных ставок на крупные складские комплексы класса «А», расположенные на периферии. Антон Алябьев отмечает большое расхождение показателей между городским и пригородным складским сегментом, а также между строящимися и готовыми складскими помещениями. Девелоперы не снижают цены на строящиеся объекты в силу привязки к себестоимости, а владельцам готовых складов это сделать намного проще.

В целом прогнозы экспертов весьма оптимистичны; по уровню устойчивости и деловой активности российский рынок вполне может обогнать зарубежных собратьев.