Складская недвижимость будущего

От коронавирусного кризиса складской рынок пострадал гораздо меньше, чем другие сегменты коммерческой недвижимости. Этому способствовал большой спрос на индустриальные площади, относительно маленький объем новостроек и дефицит качественных объектов.

По статистике, за первое полугодие 2020 года в Санкт-Петербурге появилось 5 новых комплексов «А» и «В» класса общей площадью 50 685 м². В планах второго полугодия — построить еще 8 полноценных складских объектов площадью до 213250 м². По прогнозам, в Москве также планируется ввести еще не менее 410 тысяч м² индустриально-складских площадей.

Общее поглощение также не снижает объемов: в Санкт-Петербурге реализовано 241332 м², из них 232204 м² — показатель сделок по продаже и аренде; в Москве — 535603 м², из них чистого поглощения 508108 м².

Высокую активность на рынке индустриально-складской недвижимости проявили логистические компании, ритейлеры, представители сферы электронной торговли. Эти участники и дальше будут формировать основную картину коммерческого движения качественных складских площадей, среди которых о себе заявили и новые, но перспективные форматы.

Даркстор как новый вид складской недвижимости

Стандартный даркстор напоминает магазин с отлично налаженной логистикой и логично расположенными стеллажами с товаром. По сути, это большой склад, не требующий расходов на обслуживание клиентов и предназначенный для быстрой и точной комплектации заказов.

История даркстора уходит в нулевые, а прототипом его принято считать французский Auchan Drive. По его примеру в Великобритании был создан центр сети Sainsbury, в котором формировались онлайн-покупки. Но в современном формате он был создан в 2009 году компанией Tesco. В России одним из пионеров в этой области стала компания X5 Retail Group.

Для расположения дарксторов выбирают окраину мегаполиса или пригород, так они становятся ближе к заказчикам. Важна инфраструктура с удобными подъездными путями, просторными парковками и спецоборудованием. Часто в склады переоборудуют старые торговые центры, промзоны, помещения стрит-ритейла, но можно среди них найти и современные объекты «А» класса.

В современном качественном дарксторе реализуются новейшие технологии:

Но даркстор — это не единственное обновление в складской сфере.

Какие форматы появляются на рынке

Арендаторы ищут форматы, максимально устраивающие по скорости и качеству обслуживания. Такими становятся склады на городских окраинах, оборудованные удобными парковками для курьеров, а также фулфилмент-центры с автоматизацией всех процессов. Все популярнее становятся помещения light industrial площадью 500-2500 м².

В кризисное время сформировались небольшие по площади пункты самовывоза и центры оперативной доставки. Они удовлетворили запросы и крупных ритейлеров, и обычных интернет-магазинов. Не исключено, что их востребованность не закончится до конца 2020 года. Остаются в сфере интереса и универсальные биг-боксы, которые со временем становятся более автоматизированными.

Девелоперы ориентируются на заказчика, учитывая характеристики помещений: энергетическую эффективность, стандарты пожарной безопасности, нагрузку на пол, использование автоматизированных систем. А среди наиболее крупных заказчиков, по прогнозам экспертов, вырастет спрос на проекты built-to-suit.