Как рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга адаптировался к пандемии

В I полугодии ковидного 2020 года на рынке складской недвижимости в Санкт-Петербурге зафиксирован спад ввода новых объектов. Во втором полугодии ситуация немного выровнялась и планируется что годовые показатели ввода складов достигнет 150 тыс. м². По прогнозам аналитиков офиса в СПб консалтинговой компании Knight Frank этот показатель ниже возможного из-за переноса сроков ввода некоторых объектов на 2021 год.

Руководящий отделом складской недвижимости Knight Frank Илья Князев заявил, что рынок уже адаптировался к условиям работы в период пандемии. По итогам года можно сделать вывод, что выиграли девелоперы, которые еще в 2018-2019 гг. запустили спекулятивные проекты.

Тенденции ввода новых площадей и наличия свободных

В I полугодии 2020 г. в эксплуатацию введено 12 тыс. м² новых складов. Из них, по данным Knight Frank, 60% площадей компании построили для себя. Примечательно, что все 12 тыс. были введены за первые 3 месяца. Во время весеннего локдауна не было сдано ни одного логистического комплекса.

В 2020 году арендопригодная складская площадь суммарно достигла 3,7 млн. м² При этом почти 61% качественных складов пришелся на спекулятивный рынок. Это стало возможным, по данным исследования «РынCOVIDение-2020», из-за переоборудования под склады пригодных производственных строений и ввод нескольких крупных логистических комплексов. Ожидается увеличение спекулятивного рынка за счет нового комплекса «Марвел-Логистика».

В Knight Frank рассказали, что тревожные прогнозы начала апреля к июню сменились на консервативные. Массового оттока арендодателей не произошло. Большинству удалось сохранить свои позиции на рынке и не отказаться от складов. Свободные площади в 2020 году составили 96 тыс. м², что всего на 1,8% больше, чем в доковидном 2019 году. В классе А даже наметилось снижение предложения свободных площадей на 0,8 п.п.

Илья Князев отметил, что на конец 2020 г. даже наблюдается нехватка свободных качественных складов площадью более 10 тыс. м², особенно на юге СПб. Это стимулирует застройщиков заключать сделки на строительство складов built-to-suit.

Тенденции сделок по аренде и продаже

Первое полугодие ковидного 2020 запомнилось увеличение спроса на складские помещения, чему способствовали задержки с вводом новых складов. Суммарно объем сделок со складской недвижимостью за январь-июнь 2020 г. превысил аналогичный показатель I полугодия 2019 г. на 8% и достиг 177,5 тыс. м² Количество сделок по аренде и продаже готовых складов увеличилось на 30%. При этом сделок на строительство новых объектов было заключено на 9% меньше.

Авторы исследования «РынCOVIDение-2020» указывают, что наиболее активными были федеральные операторы. Одни из них расширяли свое присутствие, другие впервые вышли на рынок Санкт-Петербурга. Суммарно на них пришлось 55% заключенных сделок.

Опрос компании Knight Frank СПб показал, что:

По итогам полугодия средневзвешенная арендная ставка в классе А уменьшилась на 3% и достигла 529 руб./м² Уменьшение на 3% произошло и в классе В. Здесь за сухой стандартный склад просили 447 руб./м² В целом клиенты готовы к таким ставкам при условии выгодного расположения склада.