Повлияла ли пандемия на BTS в сфере складской недвижимости

Общеизвестный формат строительства под заказ или BTS (built-to-suit) в последнее время активно проявил себя на рынке складской недвижимости. По статистике, за период 2018 года возведено 444 тыс. м² площадей, а это порядка 60% всех складов, за 2019 год чуть меньше — 418 тыс. м² или 40%. По результатам I кв. текущего года на долю built-to-suit приходится около 56% строительства, среди прочего — распределительные центры компании «Верный» и набирающей обороты торговой интернет-площадки Wildberries.

Пандемия, охватившая весь мир, вместе с экономическим кризисом многое поменяла на рынке коммерческой недвижимости. Если торговые и офисные проекты переживают трудные времена, то складской сегмент получил новый толчок к развитию. И этому во многом поспособствовал резкий подъем интернет-продаж: продукты первой необходимости нуждаются в хранении, сортировке, распределении.

BTS до пандемии

Раньше заказчики не использовали формат строительства "под ключ". Как правило, объект возводили путем генподряда строительных организаций. В результате заказчик сам финансировал проект и в результате получал обособленный объект с автономной инфраструктурой, полностью подчиненный своим техническим требованиям.

Правила строительства BTS несколько отличаются: девелопер полностью берет на себя финансовое обеспечение, застройка происходит на его земле, нередко в границах большого логопарка. Деньги чаще всего возвращаются в виде арендной платы, реже — путем продажи объекта заказчику или выкупа клиентом. Отличие в том, что инфраструктура логопарка предусмотрена для всех арендуемых объектов, а не для одного. В качестве примеров BTS, построенных недавно, можно привести склады «Детского мира» площадью 62 тыс. м² и «Леруа Мерлен» площадью 140 тыс. м².

Отличительная черта BTS — ориентация на запросы заказчика, то есть индивидуальный подход. Каждый логистический комплекс имеет нестандартные, специфические особенности. Благодаря удобной инфраструктуре, заточенной под заказчика, экономится до 20% общих затрат.

Раньше девелоперы опасались использовать формат BTS в связи со сложностями, потенциально возникающими при потере арендатора. Не факт, что нового клиента удовлетворят специфические условия, заданные первоначальным заказчиком. Но сегодня такое строительство стало трендовым и востребованным, несмотря на возможные риски.

Есть ли будущее у BTS

Складские помещения под заказ больше всего востребованы дистрибьютерами, сетевыми операторами, крупными логистами и представителями электронной коммерции. В свете последних событий именно эти компании пострадали меньше остальных, они продолжают предоставлять услуги даже при снижении покупательской активности потребителя.

Эти компании нуждаются в нестандартных складах, максимально соответствующих хранению продукции. Они предъявляют особые требования к таким факторам, как:

По этим причинам крупные компании отказываются от аренды типовых складов и решаются на строительство собственных, предназначенных специально для их продукции, то есть built-to-suit. Примерами BTS служат складские центры «Ленты», «Ашана», «Магнита», IKEA, «Деловых линий».

Осторожность населения и страх посещения общественных мест сделали востребованными электронные коммерческие услуги и доставку до двери. Крупные компании заинтересованы в развитии собственных сервисов, а значит, и в модернизации складских помещений, неплохой альтернативой которым может стать built-to-suit.